社長沖有人の［ラボ］というビジネス

年金資金流入

alab_gianni — 2009-11-04T11:15:00+09:00

最近、年金資金が賃貸住宅（レジデンス）投資に向いていると聞くことが多くなりました。

理由は消去法らしく、リーマンショック前後で投資商品のボラティリティが高くなり、株でもなく、ＲＥＩＴでもなく、その他商品でもない状態になり、安定したインカムゲインを見込める実物不動産投資が最もリスクが少ないという判断に到っているようです。

実物投資の中でも、賃料の底が見え難く変動幅の大きなオフィスではなく、賃料の安定性が高いレジデンスが選択されているという状況です。

不況下において賃貸住宅のダウンサイドリスクの低さに起因する資金流入は歴史的にも明白ですので、妥当な判断ではあります。

但し、賃貸住宅の賃料ボラティリティの低さは過去の指数などから結果については異論はないものの、なぜそうなるのかという原因については検証・理解は充分にされていないのが現状です。

これを断言する理由は、因果関係について立証したのは弊社だけなので、うちが教えたところ以外は知らないはずだからです。

消去法ではなく、積極的な意味での投資が始まることを望んでやみません。

その先には物件選定方針の策定、ポートフォリオ構築方針の策定と必要性の高い判断が続くことになります。

安定運用とは「言うは易し。行うは難し」。結果オーライでない運用方針は策定可能なことはここに伝えておきたいと思います。

alab_gianni — 2009-09-07T09:37:38+09:00

うちの基幹事業は住宅分野ですが、うちの資源（マーケティングやシステムの実現力）を活かして他分野にも進出できないかと考えていました。

「不動産の調査・分析・評価の実務」を共著にてご一緒したＢＡＣＵＰ（ビーエーシーアーバンプロジェクト）の八木社長にお声掛けして、共同で商業施設レポートサービス（ＲＥＲＥＭ：リリム）を開発して、共同で販売しています。

これは商圏内の出店種別や大規模商業施設や店舗賃料などが分かるもので、これまでのＧＩＳ投資をすることに代わるＡＳＰ（初期費用ゼロ）での利用となります。

また、このプロモーションを共同で行い、日経ＢＰケンプラッツなどでエリア別賃料推移などを公表しています。

お互いの長所を活かすという意味で、この取り組みは成功だったと思います。

先日出展した「賃貸住宅フェア」においても、共同での取り組みの話しが進んでいます。

今後もこうした機会を作って市場開拓していければと考えています。

alab_gianni — 2009-09-03T15:54:11+09:00

最近のファンド立ち上げやスポンサーの移行に際して、投資戦略に明確な意思がないことに懸念を感じざるを得ません。

投資基準や戦略ありきではなく、購入検討案件ベースで都度考えているような状況は望ましいことではありません。

高額賃貸住宅市場が大きく崩れる中、安定的な立地というのも明確になってきました。

オポチュニティを狙うなら、高額賃貸の底をいち早く知ることが重要です。（弊社ではこの予測をしています）

コア投資で安定運用を望むなら、立地やタイプなどの基準作りをすることで実現可能です。

情報が揃い、背景も分析から明らかになってきた中で、投資家へのアカウンタビリティはまだまだ改善の余地があるように感じています。