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2013年8月13日 (火)

「なぜ、タワーマンションが節税になるか?」

相続時のマンションの評価は、各戸の相続税評価額で定められています。
つまり、あるタワーマンションの3階・70㎡・北向きの評価額が1500万円で、購入金額が5000万円なら、
1500万円/5000万円=30%まで価値が落ちるので、70%の評価減となります。
このように、相続税評価額は購入価格よりもかなり下回る傾向があります。
これは、タワーマンションの土地持ち分が小さいことに起因します。
これを「タワーマンション節税の第一法則」と呼ぶことにしましょう。

次に、この相続税評価額は面積割で決まります。
つまり、上記と同じタワーマンションなら、40階・70㎡・南向きの評価額も1500万円となります。
これに対して、上層階の南向きともなると、購入金額は3割増しの6500万円となり、
1500万円/6500万円=23%まで価値が落ちるので、77%の評価減となります。
この面積割方式を「タワーマンション節税の第二法則」と呼ぶことにしましょう。

こういう話になると、最上階のペントハウスの方が評価減が多くなることは容易に想像がつきます。
最上階の53階、面積は倍の140㎡なら、評価額は3000万円となりますが、購入金額はまた上がって、
1億5000万円となり、3000万円/1億5000万円=20%まで評価が落ち、80%の評価減となります。

この「タワーマンション節税の第一・第二法則」から、タワーマンションの購入は相続税対策となります。
40階の6500万円を購入すると、1500万円の評価に落ちるので、相続税評価額が5000万円分下がります。
相続税率が50%の方は2500万円の節税となります。
現金をタワーマンションに換えることで2500万円多く資産移転できるのは、賢い選択と言えます。

しかし、高層ほどおトクと短絡的に考えると、落とし穴に落ちます。
うちは不動産選びのプロとして、ペントハウスはおススメしていません。なぜなら、価格下落幅が大きいからです。
6500万円は5年後に6000万円(500万円下落)で売れたとしても、
1億5000万円は5年後に1億2000万円(3000万円下落)になっている可能性が高いのが、その理由です。

相続税を2500万円減らしても、ペントハウスのように資産価値が余計に2500万円(=3000-500万円)下落してしまったら、意味がありません。
相続税の評価減も大事ですが、資産の目減りも同様に大事で、それらのバランスを取る物件を選ぶことが求められます。
そうした物件を選ぶノウハウを体系化したものが、拙著「マンションは10年で買い替えなさい」となります。
この本が売れているのは、不動産を資産価値の切り口で分析し、明快な論理を創った点にあります。
本の紹介ページはこちらとなります。ご活用下さい。
http://www.a-lab.co.jp/news/book/01.html

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