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2012年10月30日

2012年10月30日 (火)

「アパート有望立地選定の枠組み」

賃貸住宅とはいえ、アパートとマンションの適地は異なる。
これまでの調査結果から、適地判断は4つの視点があることが判明した

①賃料が高いこと
 ⇒建設コストに対して、事業収支がよくなる

②ストックが多いこと
 ⇒長年のストック形成の中で、ストック数と需要量は比例する傾向がある

③築年による賃料差が小さいこと
 ⇒需給がタイトなエリアほど賃料差が小さく(築古でも埋まる)、将来の賃料下落も小さい

④駅から離れても駅近と賃料差が小さいこと
 ⇒駅から離れても充分な需要があることの証明になる 

この中でも、③はセグメント毎の需給バランス(稼働率)を表す。
新築と築20年の賃料差を面積帯毎に計算して、差分を取るだけで判明する。
うちのASP(オンラインサービス)を使えば、3分で答えを得ることができる。
例えば、六本木では25㎡は15%差だが、50㎡は35%になる。
平均すると、おおよそ築1年で1%落ちなので、築20年は20%がベンチマークになる。
こうした場所で、50㎡はご法度になるので、商品企画は自ずと決まってくる。

これに対して、マンション適地も同様にあるが、立地は異なる。
これらの結果は、エリア毎の都市計画(容積率)・交通アクセス・ストック形成時期にかなり依存する。
この結果は想定がつきそうでつかず、意外性が比較的高いものとなる。

結果として、サブリース事業をしている会社では、
現状の物件ポートフォリオの健全性を把握し、課題を整理した上で、
営業拠点や重点地域をマネジメントすることで、長期的に安定的な財務基盤を創ることができる。

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