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2012年10月29日

2012年10月29日 (月)

「賃料で分かる需給バランスの把握方法」

需給バランスが悪くなると、賃料に2つの変化が起こる。
①新築の賃料が相対的に下がる
②築浅と築古の賃料差が拡がる

①は、新築は当初の稼働率が0%から始まるために、市況に大きな影響を受ける。
市況が悪い時は、築浅物件よりも新築の方が賃料が低いことさえある。
それは早く満室稼働にもって行きたいがためである。

②は、供給過多では築浅物件から先に埋まる傾向があるために起こる。
築古はいつまで経っても埋まらないと、賃料をどんどん下げ始める。
結果的に、築浅と築古の賃料差が拡がることになる。

このうち、②の結果を同一の場所で、面積を変えて賃料査定することで、どの面積帯が需給がタイトかが分かる。
こうした需給の把握は、立地と面積帯によって異なる。
それゆえ、首都圏全駅での築5年と築20年の賃料差を、面積毎に(例:25・40・55㎡)算出すると、相対的な需給関係がすべて分かる。

「ワンルームは供給過剰だ」と一般論で言っていても仕方なく、「需給はエリア・面積帯毎に違う」。
新築を商品企画する時の面積については、アトラクターズ・ラボではこうした蓋然性から決めている。

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