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2012年10月19日

2012年10月19日 (金)

「エリア別需給バランスの算出方法」

 本来、住宅の需給バランスは世帯数とストック数で比較するが、
 新規需要と新規供給の間で、需給バランスを把握する方法もある。
 前年比、のようなものだ。
 新規需要では、世帯数の前年比(この中には、転入者もあれば、世帯分離もあるだろう)と外国人世帯(転入超過数)がある。
 新規供給では、賃貸住宅の新規竣工戸数と、分譲住宅の他エリアからの流入数を足し込む。(同一エリア内では移動がないから)

 エリアを絞り込めば、需要は単純に世帯の増加が新規需要になるし、
 供給は物件を特定して、新築物件を足し込むことで実現できる。
 ほとんどの新築物件は物件を特定することができるし、100戸以上の大規模物件は、供給予定物件一覧としてまとめている。
 
 こうして、エリア毎に多少方法論が異なるものの、把握することができる。
 新規需要-新規供給≒需要過多(需給バランス)であり、どちらに振れるかで相対的な前年比が判明する。
 結果として、賃料と稼働のバランスから、市況悪化時には賃料を下げても埋めることが優先されるし、市況回復時は賃料の上昇が優先される。
 それが賃料収入に影響を最大化する方法として機敏に行うことが運用の肝となる。
 それをマクロ的に観たものが、賃料改定率になる。
http://www.a-lab.co.jp/research/press120829.html

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