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2012年10月15日

2012年10月15日 (月)

「賃貸住宅空室率の実態」

「住宅土地統計調査」の空室率を持って、賃貸住宅の空室率は全国で20%を超え、福井県では40%を超えると言う人がいる。
しかし、REITの空室率は5%程度だし、日本賃貸住宅管理協会の管理物件の調査では約10%となっている。
この違いは大きいし、有効な説明が必要になる。

答えは意外に簡単である。
前者がデッドストックを含んでいるのに対して、後者はデッドストックを除いたものに相当する。
デッドストックとは、建物は存在するが、入居していないし、募集も出していない物件を指す。
必然的に、実質的な正しい数字は後者ということになる。
もう意味のない前者の空室率でものを語るのは辞めてもらいたいものである。

では、なぜデッドストックが溜まり続けるのかというと、節税対策という目的を持つからである。
オーナーは、デッドストックを取り壊すと、その費用が掛かるだけでなく、固定資産税や相続税に影響することになる。
そのため、デッドストックはオーナーが生きている間は、取り壊さない可能性が高い。

つまり、空室率を算出する際は、デッドストックではない、募集を行っている物件に限って算出しなければならない。
アトラクターズ・ラボでは、賃貸物件の総戸数を調査し、現在の募集件数を把握することで、空室率を算出している。
物件を特定しない場合でも、あるエリアでの募集戸数を長期に渡って集計して、生きているストックを計算している。
そこまでしないと、あまたある賃貸住宅の空室率を算出することはできないのである。

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